房屋买卖合同引纷争 法官耐心调解平民怨

家住灵宝市苏村乡的老毋，辛辛苦苦积攒多年积蓄，终于在市区买了房实现了一家人的住房梦。可谁知支付了购房款却意外发现所购房屋被抵押出卖并交付他人。突然出现的情况顿时淹没了老毋一家人购房的喜悦，同时也迫使从未进过法院的老毋拿起了法律武器维护自己的合法权益。

这起合同纠纷案要从2012年说起。当时，江西籍男子涂某来到灵宝，与位于该市环城桥西的五住户签订一份合作建房协议，建造1栋七层住房。2013年底至2014年初，老毋一家人想在灵宝市区购房，即通过涂某的财务人员，且与其同村的李某先后三次支付购房款17.4万元，购买环城桥西的一套房屋。2014年2月，涂某在房屋买卖合同中签字后，通过李某将合同转交老毋签字，合同由老毋保存，合同签订日期系涂某收到老毋第一笔购房款之日，即2013年12月20日。合同约定，涂某将位于环城桥西一户126平方米房屋以17.4万元价款出售给老毋，涂某如果违约，应及时退还房款并支付利息。

在房屋买卖合同手续陆续办理完毕后，老毋即外出打工，数月后，打工回来的老毋到市区看自己购买的房子，却得知房子已被涂某抵押了，老毋即找到李某，决定讨个说法。同年7月17日，老毋与李某经村民主持调解协商，李某表示通过电话联系上涂某，并向老毋出具一张欠条，注明:今欠到毋某环城桥某房退房款贰拾万元(房款17.4万元、违约金2.6万元)，于2014年9月1日还清，以李某所有的环城桥自家某房屋抵押。同年9月25日，涂某通过李某返还老毋购房款6万元，剩余购房款及违约金14万元，因二人迟迟未能如期支付退还费用，故引起诉讼。

灵宝法院尹庄法庭受理案件后，综合考虑多种因素，确立了“依法公正处理、以调为主”的办案思路，承办法官通过了解、细致调查，弄清了事实经过。法院认为，原告老毋与被告涂某签订房屋买卖合同，涂某收取老毋购房款，双方已形成房屋买卖合同关系，被告涂某违约，依法应当返还原告老毋的购房款及违约金，被告李某自愿向原告老毋出具欠条，并注明欠款人系被告李某，视为其自愿承担连带保证责任。承办法官找准了案件争议的焦点，调解工作自此展开。

3月30日，承办法官分别将原告老毋，被告涂某、李某叫到法庭沟通，认真听取双方对该合同纠纷的看法。经过近一个小时的沟通，承办法官决定采用背靠背调解法，一方面告诉老毋平心静气不要太急，以达到尽早结束诉争，减少诉累，另一方面将相关法条给被告涂某和李某看，让他们明白自己的责任和错误，并告知他们这种签定了合同却不履行的行为是违约行为，更是违反诚实信用的基本原则，需承担法律责任。法官开诚布公的态度、不偏不倚的作风、耐心协调的方式深深打动了当事人，得到了当事人的真心配合，调解工作也到了水到渠成的时刻。

最终，在法官耐心细致的调解下，原、被告达成调解协议，被告涂某于2015年4月9日前返还原告购房款及违约金14万元;被告李某对上述购房款、违约金14万元及案件受理费1550元承担连带付款责任;被告李某承担连带责任后，有权向被告涂某追偿。至此，一起因房屋买卖合同引发的纠纷，在法官的耐心释法明理下，圆满的画上了句号，真正实现“案结事了人和”，为辖区内社会的和谐稳定提供了有力的司法保障。

在此，法官提醒:双方在签合同前，买房人一定要审查开发商“五证”是否齐全，这是一个很基础的事情。五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售(预售)许可证》。同时，在购房合同中要明确各自责任和赔偿细节，一旦出现纠纷，将会对购房者维权带来决定性的帮助。

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