营口土地开发纠纷直戳投资环境“软肋”

2011年前后，一些二三线城市迎来了房地产业发展的春天，但有个别地方政府部门收了开发商的钱，却不能按时把地交给开发商，从而引发纠纷的事情也时有发生。本案中的当事人就摊上了这么一档子事，虽然赶上了“分蛋糕”的黄金时间，但却没有尝到“蛋糕”的甜美，反而差点被“蛋糕”哽住。

政府出让土地违约

2011年，在辽宁省营口市房地产行业一片繁荣的时候，王昆担任法人代表的晟恒房地产开发有限公司（以下简称“晟恒公司”）投资8500余万元进行房地产开发。

晟恒公司以近1.3亿元（含税价）的代价通过招拍挂程序受让营口西市区一块土地。但由于国土部门不能按时提供合格土地，致使工程无法开工，导致王昆借贷的巨额资金无法偿还，最终被他人起诉，列入到了法院“黑名单”中。

根据政府的要求，该项目于2011年签订土地出让合同，并在开工两年后即2013年10月全部竣工，但由于拆迁进展缓慢，营口国土局无法按时交付土地，导致项目竣工遥遥无期。

国土局称拆迁工作并非其分内之事，因此不应承担延迟交付土地的责任。营口市西市区动迁办2011年3月28日发给国土局的说明显示：“该办将对地块实施拆迁，拆迁期为签订土地出让合同后六个月亮地（即交付达到建设使用标准的土地）。”

按当地拆迁安置工作人员的介绍，因拆迁问题导致交地延误十分常见，但像本案中涉案土地历经5年未完成拆迁的实属罕见。

2015年，晟恒公司向营口仲裁委员会提出仲裁，裁定国土局因单方面长期违约，不但需返还土地出让金1.24亿元，还应按照日0.06%承担违约金并赔偿所缴纳税费，西市区政府承担连带责任。

根据最初的土地出让合同，若每延期一日，国土局需赔偿地价0.1%的违约金.延期交付超过60日的，可以解除合同。如果按照最初合同约定的千分之一进行赔偿，从合同需要履行之日算起至裁决做出之日，营口国土局需要支付1.69亿元违约赔偿，即使按照仲裁要求的万分之六亦需赔偿1亿元以上。

但营口市国土局却并未执行该裁决，并向营口市中级人民法院提出撤销以上裁决的申请。营口市中级人民法院向营口市仲裁委员会发出的（2015营仲复字第00018号）通知称：“你委于２０１５年９月１５日做出的仲裁（２０１５）第４８号仲裁裁定书，申请人营口市国土资源局不服，向本院提出撤销仲裁裁定的申请。经本院审理及本院审判委员会讨论，原裁决关于违约金的裁决是否偏高？根据相关的法律规定，本院要求你委接到通知３０日内重新仲裁。”　根据该通知，营口市仲裁委员会需在2016年2月19日前重新裁决，但截至2016年6月底仍未作出裁决。

国土局未按约交地属违约

国土局未按照法律规定交付土地，已构成实际违约应承担相应的违约责任。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条的规定：“土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。”

在本案中，双方当事人于2011年便签订了合同，当时王昆所属晟恒公司规划将在该土地上建造的房屋在开工两年后即2013年10月全部竣工。但直到进入仲裁程序，国土局未将符合合同要求的土地交付给王昆。国土局未履行合同义务，构成根本性违约，使得晟恒公司未能按期完成房屋建设，造成巨大经济损失。损失来源于前期的土地投资、为总投资额控制下的银行贷款和亲朋好友间的拆借。

同时，法律对于土地供应也有最低要求，必须具备应有的开工条件。闲置土地处置办法第21条规定：“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府有关部门的行为造成土地闲置：土地权利清晰；安置补偿费落实到位；没有法律经济纠纷；地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；具备动工开发所必需的其他条件。”营口国土局五年之久未完成拆迁，违反合同约定的在两年内将全部工程竣工，没有拆迁说明安置补偿没有落实到位，更不具备开工建设的条件。

依据合同法第107条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”营口国土局未依约交付符合法律规定的土地，而且存在严重超期的情况，应就此承担相应的违约责任。

因此，2015年营口仲裁委对营口市国土局、区政府做出了相应仲裁。该国土局因单方面长期违约，不但要返还土地出让金1.24亿元，还需按照日0.06%承担违约金并赔偿所缴纳税费，完全符合法律的规定，属于公正客观的裁决，应予以维持并进入执行程序。  

法院应撤销重新仲裁程序

营口市中级人民法院未按照法定条件出具重新仲裁通知，应依法撤销重新仲裁的程序。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国仲裁法》若干问题的解释（法释〔2006〕7号）第21条规定：“当事人申请撤销国内仲裁裁决的案件属于下列情形之一的，人民法院可以依照仲裁法第六十一条的规定通知仲裁庭在一定期限内重新仲裁：仲裁裁决所根据的证据是伪造的；对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的。人民法院应当在通知中说明要求重新仲裁的具体理由。”

基于最高人民法院的司法解释，法院以通知形式要求仲裁庭重新仲裁的法定情形只有两种，一是伪造证据，二是隐瞒足以定案的证据。而本案中营口市中院在上述（2015营仲复字第00018号）通知中提出的理由为违约金偏高，不符合前述法律规定。这是法院超越法定职权范围，以司法权力干预仲裁的自治性和契约性。

对于重新仲裁，按照法律规定可以在裁决书送达日起六个月内依法提出撤裁程序。最高人民法院关于适用《中华人民共和国仲裁法》若干问题的解释（法释〔2006〕7号）第23条规定：“当事人对重新仲裁裁决不服的，可以在重新仲裁裁决书送达之日起六个月内依据仲裁法第五十八条规定向人民法院申请撤销。”

《中华人民共和国仲裁法》第58条规定：“当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：没有仲裁协议的；裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；裁决所根据的证据是伪造的；对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。”

笔者认为，以上纠纷的根源在于地方政府有关部门违约失信在先，却并未及时履行相应的责任，长期的拖沓致使当事人蒙受巨大的经济损失。

尊重仲裁裁决乃是依法治国的题中之意，营口市中级人民法院以没有事实根据、没有法律依据的通知的形式，要求仲裁庭重新仲裁是对这一制度的干扰，不符合依法治国的精神，应当予以纠正。如果该通知是在行政干预、领导意志的影响下形成则更不符合依法治国的基调。

土地出让金收入是地方政府重要的财政来源，在私人企业与政府签订土地出让合同之前，必须要做好的尽职调查工作，对项目的现状、工期进度、资金状况以及未来的法律风险、政治风险进行综合评估，聘请专业人员提出专业性的建议，切勿只看到眼前利益而急功近利，否则本案当事人的窘境将不可避免。

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